Vistoria Sem Erro

A vistoria de imóvel é o laudo documentado do estado do bem no momento da entrega e devolução. Sem ela, o locador perde a capacidade de provar judicialmente que determinado dano não existia antes da locação.

A Lei do Inquilinato (art. 23, III) obriga o inquilino a restituir o imóvel "em bom estado, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal". A palavra-chave é "uso normal" — e o que é normal vs anormal depende inteiramente da comparação entre o laudo de entrada e o laudo de saída.

Sem laudo de entrada: Você não tem baseline. O inquilino alega que o furo na parede "já estava", que a torneira "sempre vazou", que o vidro "era assim". Sem prova em contrário, o locador não consegue cobrar.

Com laudo assinado pelo inquilino: Qualquer divergência entre a entrada e a saída é de responsabilidade do inquilino, salvo desgaste natural. O laudo vira uma prova documental com valor legal.

A vistoria deve ser feita antes da entrega das chaves (entrada) e imediatamente após a devolução das chaves (saída). Use o Rentos para gerar o checklist interativo e o laudo em PDF com fotos.

Percorra o imóvel metodicamente antes de entregar as chaves. Para cada cômodo, registre:

Paredes e teto: Estado da pintura (nova, boa, desgastada, manchada), presença de manchas, buracos, umidade, fissuras.

Piso: Material (porcelanato, madeira, vinílico, cimento), estado (novo, bom, arranhado, com lascas), presença de manchas.

Esquadrias: Janelas e portas abrindo/fechando sem travar, fechaduras e maçanetas funcionando, borrachas de vedação íntegras, vidros sem trincas.

Instalações elétricas: Tomadas e interruptores funcionando, disjuntores ligados, luminárias presentes (registre quais já faltam).

Instalações hidráulicas: Torneiras sem gotejo, sifões sem vazamento, descarga funcionando, chuveiro aquecendo, ralo limpo.

Cozinha: Gabinete com dobradiças e puxadores, bancada sem rachaduras, fogão/forno (se incluso) funcionando.

Área de serviço: Tanque sem vazamentos, máquina de lavar (se inclusa) funcionando.

Área externa/garagem: Estado da pintura, portão funcionando, interfone, vagas de garagem sem danos visíveis.

Para cada item: anote o estado e tire ao menos uma foto nítida. Registre os metros quadrados pintados e a cor da pintura (para facilitar a comparação na saída).

Fotos ruins não convencem em mediação ou juízo. Boas fotos são objetivas, claras e comparáveis. Como tirar fotos úteis:

Equipamento: Qualquer smartphone moderno funciona. Prefira câmera traseira. Limpe a lente antes de começar.

Iluminação: Sempre luz natural + iluminação artificial do cômodo ligada. Fotos escuras tornam impossível ver detalhes. Abra persianas e cortinas.

Composição: Tire uma foto geral do cômodo (para dar contexto), depois uma foto média da área com defeito, depois uma close-up do problema. Três ângulos por área problemática.

Escala: Para danos, coloque uma moeda ou régua ao lado para dar noção de tamanho. Um furinho de prego de 5mm parece muito maior em foto aproximada.

Metadados: Ative o carimbo de data e hora na câmera (configurações de câmera → marca d'água de data). Isso cria evidência do momento da foto.

Organização: Numere as fotos por cômodo (01-sala, 01-sala-parede-norte, 02-quarto, etc.). Armazene em pasta/álbum nomeado com data e endereço. Envie cópia para e-mail ou nuvem imediatamente após a vistoria.

O Rentos organiza as fotos por cômodo automaticamente e gera o PDF numerado com cada imagem vinculada ao item do checklist.

Essa é a principal fonte de conflito entre locador e inquilino. A jurisprudência brasileira define:

Desgaste normal (responsabilidade do locador): - Pintura desbotada após 2–3 anos de uso (o prazo varia por jurisprudência local, mas 2 anos é consenso) - Pequenos arranhões superficiais no piso de madeira - Borrachas de janela ressecadas pelo sol - Oxidação superficial em torneiras antigas - Desgaste de vedação de chuveiros após vários anos

Dano do inquilino (responsabilidade do locatário): - Buracos na parede além do tamanho para quadros (>5cm de diâmetro) - Manchas permanentes de tinta, gordura ou umidade em paredes - Vidros quebrados ou trincados (exceto por evento externo documentado) - Azulejos lascados ou quebrados - Fechaduras danificadas por uso indevido - Entupimentos por acumulação de resíduos (cabelo, gordura) - Telas rasgadas - Reparos elétricos necessários por uso indevido (sobrecarga, fios expostos)

Regra prática: Se o dano exige substituição (não apenas limpeza ou manutenção), muito provavelmente é de responsabilidade do inquilino, salvo se já existia na entrada.

O laudo de vistoria só tem plena eficácia probatória com a assinatura do inquilino. Sem ela, é um documento unilateral — válido, mas mais fraco em disputas.

Na vistoria de entrada: Faça a vistoria com o inquilino presente (marque antes da entrega das chaves). Percorram o imóvel juntos. Ao final, assine o laudo junto com o inquilino e 2 testemunhas. Se o inquilino quiser anotar observações adicionais, registre no próprio laudo — transparência gera confiança.

Assinatura eletrônica: É juridicamente válida no Brasil (MP 2.200-2/2001). O Rentos oferece assinatura digital via link enviado por e-mail/WhatsApp. O inquilino assina pelo celular sem instalar nada. O laudo fica armazenado e com validade legal.

Se o inquilino recusar assinar: 1. Registre por escrito a recusa (no próprio laudo: "inquilino [nome] recusou assinar em [data]"). 2. Tire fotos do imóvel com duas testemunhas presentes. 3. Envie o laudo por e-mail com aviso de recebimento para o inquilino — a ciência do envio é evidência de que ele teve acesso ao documento. 4. Registre o laudo em Cartório de Títulos e Documentos (dá data certa ao documento).

Com essas medidas, o laudo unilateral tem força probatória significativa mesmo sem assinatura.

A vistoria de saída deve ser feita imediatamente após a entrega das chaves, com o imóvel já desocupado e limpo. O inquilino deve estar presente (ou ter sido notificado para participar).

Comparação item a item: Abra o laudo de entrada e percorra os mesmos pontos na mesma ordem. Para cada diferença, fotografe e anote: "Na entrada: bom estado. Na saída: mancha de umidade no rodapé da parede norte do quarto (Foto 23)".

Documentando os danos: Para cada dano encontrado: - Foto detalhada (geral + close) - Descrição objetiva - Referência à foto correspondente da entrada (prova de que não existia antes)

Levantando os reparos: - Obtenha 2–3 orçamentos de prestadores de serviço - Prefira notas fiscais (comprovação da despesa) - Para pintura, use como referência o preço por m² da pintura do estado, multiplicado pela metragem efetivamente pintada

Prazo de devolução da caução: - Prática de mercado: 30 dias após a entrega das chaves - Se houver desconto: envie ao ex-inquilino lista detalhada de danos + orçamentos + comprovantes de execução - Devolva o saldo junto com o extrato da poupança (o rendimento pertence ao inquilino, art. 38, §2°)

Se o dano superar a caução: Negocie o pagamento do saldo. Se não houver acordo, acione o Juizado Especial Cível com o laudo como prova principal.