Reforma Tributária 2026 para Locadores

A Emenda Constitucional 132/2023 e a Lei Complementar 214/2025 criaram o maior redesenho tributário do Brasil em décadas. Para locadores pessoa física, o ponto crítico é a criação de dois novos tributos:

IBS (Imposto sobre Bens e Serviços): Substitui ICMS (estadual) e ISS (municipal). Administrado pelo Comitê Gestor do IBS.

CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): Substitui PIS e Cofins. Administrado pela Receita Federal.

Juntos, eles cobrem praticamente toda a atividade econômica — inclusive a locação imobiliária por pessoa física, que até 2025 ficava fora do alcance desses tributos.

O que não muda: O Imposto de Renda (IR) sobre aluguéis continua existindo e sendo recolhido via Carnê-Leão (locador PF com locatário PF) ou retido na fonte (locatário PJ). O IBS/CBS é um tributo adicional, não substituto do IR.

A transição é lenta: 2026 é apenas o primeiro ano, com alíquotas simbólicas (CBS: 0,9%, IBS: 0,1% = total de 1% sobre a base reduzida). As alíquotas plenas só entram em vigor em 2033. Mas o cadastro e a obrigação de emitir NFS-e começa já em 2026.

O regime do "Grande Locador" é o divisor de águas da Reforma para locadores PF. Você é Grande Locador se atender qualquer dos três critérios:

Critério 1: Mais de 3 imóveis alugados. Conta o número de contratos de locação ativos, não a quantidade de imóveis que você possui. Um imóvel vago não conta.

Critério 2: Receita de locação acima de R$240.000/ano. Soma de todos os aluguéis recebidos no ano calendário. Equivale a uma média de R$20.000/mês.

Critério 3: Receita média mensal acima de R$24.000. Calculada sobre qualquer período de 12 meses consecutivos.

Se você NÃO é Grande Locador: Continua no regime atual — apenas IR (Carnê-Leão + DIRPF). IBS/CBS não se aplicam. Revise sua situação anualmente.

Se você É Grande Locador: - Deve se registrar no Regime do Grande Locador até julho de 2026 (para quem já supera os limites em 2026) - Deve abrir CNPJ para recolher IBS/CBS - Deve emitir NFS-e por cada aluguel recebido - Deve entregar DIMOB anualmente

Use a calculadora em /sou-grande-locador para verificar sua situação em menos de 1 minuto.

O Carnê-Leão continua sendo obrigatório para locadores PF, independentemente da Reforma Tributária. Como funciona:

Quem deve usar: Locadores PF que recebem aluguel de locatários PF, sem retenção na fonte. Se o locatário é PJ, ele retém 15% de IRRF na fonte e você não usa o Carnê-Leão (mas ainda declara na DIRPF).

Período de apuração: Mensal. Cada mês em que você recebeu aluguel acima do limite de isenção gera uma obrigação de recolhimento.

Como calcular: 1. Some todos os aluguéis recebidos no mês (de todos os imóveis, todos os locatários PF) 2. Aplique a tabela progressiva mensal do IRPF (confirme os valores vigentes no site da Receita) 3. O IR mensal = (total × alíquota) − dedução da faixa

Exemplo: Você recebe R$3.500/mês de um imóvel. - Faixa: R$2.824,01 a R$3.751,05 → alíquota 7,5% - IR = (R$3.500 × 7,5%) − R$211,80 = R$262,50 − R$211,80 = R$50,70

Prazo de recolhimento: Último dia útil do mês seguinte. Aluguel recebido em abril → Carnê-Leão pago até 31 de maio.

Acesso: e-CAC (eCAC.fazenda.gov.br) → aba "Carnê-Leão Web". Exige conta gov.br nível Ouro ou Prata, ou certificado digital.

O Rentos exporta o relatório mensal formatado para facilitar o lançamento no e-CAC.

DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias):

A DIMOB é uma declaração anual obrigatória para pessoas jurídicas que administram imóveis. Com a Reforma, locadores PF que se tornarem Grande Locador e abrirem CNPJ passam a ser obrigados a entregar a DIMOB.

Informações exigidas na DIMOB: CPF/CNPJ de locatário, endereço do imóvel, período de locação, valor mensal, total recebido no ano.

Prazo: Geralmente até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte (confirme no calendário da Receita Federal para o exercício).

Como gerar: O PGD-DIMOB é o programa da Receita Federal para geração e transmissão. O Rentos exporta todos os dados necessários no formato compatível.

NFS-e (Nota Fiscal de Serviços Eletrônica):

Grande Locadores devem emitir NFS-e por cada pagamento de aluguel recebido. A nota é emitida no portal da prefeitura do município onde o imóvel está localizado (ou via DFE — Sistema de Distribuição de NFS-e nacional, conforme regulamentação).

O IBS/CBS é calculado automaticamente sobre a base reduzida (receita × 30% − R$600/unidade) e destacado na nota fiscal.

Pontos de atenção: - Cada município tem seu próprio portal de NFS-e (alguns já integram ao DFE nacional) - O CNPJ do locador deve ser cadastrado no município de cada imóvel - As notas devem ser guardadas por 5 anos (prazo de prescrição tributária)

O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o instrumento de fiscalização que a Receita Federal criará para cruzar dados de todas as fontes possíveis sobre imóveis e aluguéis no Brasil.

O que o CIB cruza: - Registros de cartório (escrituras, hipotecas, penhoras) - IPTU municipal (proprietário + valor venal) - Declarações de IR (renda declarada, patrimônio) - Dados bancários (Pix, transferências) via e-financeira - Registros de contratos de locação (quando formalizados)

Por que isso importa: O CIB permite identificar imóveis que geram renda sem declaração. Um proprietário com 4 imóveis que só declara a renda de 1 fica evidenciado pelo cruzamento entre o patrimônio declarado e a ausência de renda.

As penalidades: - Multa de 75% do imposto omitido + Selic (regime normal) - Multa de 150% em caso de dolo (intenção de fraudar) comprovado - Para Grande Locadores que não se cadastraram: multa específica por descumprimento de obrigação acessória

O que fazer agora: 1. Garanta que todos os seus imóveis alugados estão com aluguel declarado no Carnê-Leão ou IRRF 2. Verifique se você é ou está se aproximando do limiar de Grande Locador 3. Se seus contratos são informais (sem escritura de registro), formalize com contrato escrito assinado — o risco de contestação no CIB é menor 4. Use o Rentos para manter o histórico de recebimentos organizado e exportável para declaração