Despejo por Inadimplência: Guia Passo a Passo para Locadores
O que fazer quando o inquilino não paga — da primeira cobrança à retomada do imóvel, com prazos e custos reais.
⚠️ O que nunca fazer
Jamais corte água, luz ou internet, mude fechaduras ou retire os pertences do inquilino sem ordem judicial. Essas ações são crime (art. 5°, XI da CF + Código Penal) e podem virar o processo contra você. A retomada só é legal após decisão judicial executada pelo oficial de justiça.
Custo real de um despejo
Por isso a seleção criteriosa do inquilino (consulta CPF, análise de ficha) é o melhor investimento.
O processo passo a passo
Tentativa amigável (D+1 ao D+30)
Antes de qualquer processo judicial, envie uma cobrança formal por escrito (WhatsApp com confirmação de leitura, e-mail, carta registrada). Muitas inadimplências são de boa-fé — job loss, problema bancário, esquecimento. Um acordo parcelado evita meses de processo e mantém o inquilino.
Notificação extrajudicial (D+30)
Se não houve acordo, envie uma notificação extrajudicial via Cartório de Registro de Títulos e Documentos ou por carta com Aviso de Recebimento (AR). A notificação formaliza o débito, dá um prazo final (geralmente 10–15 dias) e serve como prova do contato tentado antes do processo.
Ação de despejo por inadimplência
Contrate um advogado e ajuíze a ação. O juiz cita o réu, que tem 15 dias para purgar a mora (pagar tudo). Se não pagar, a ação segue. O advogado pode pedir liminar de despejo — especialmente em contratos sem garantia, onde ela é mais facilmente concedida.
Liminar e prazo de desocupação
Com liminar deferida, o juiz fixa um prazo para o inquilino desocupar voluntariamente (geralmente 15–30 dias). Se ele não sair, o oficial de justiça executa o despejo. Sem liminar, o processo segue rito normal — audiência, sentença — o que demora mais.
Retomada do imóvel
Com a sentença ou liminar transitada, o oficial de justiça comparece ao imóvel. Se o inquilino resistir, a polícia pode ser acionada. Os pertences do inquilino devem ser inventariados e guardados — não podem ser jogados fora. Após a retomada, faça a vistoria de saída imediatamente.
Prazos típicos por cenário
| Cenário | Prazo estimado |
|---|---|
| Acordo extrajudicial + desocupação voluntária | 1–2 meses |
| Ação com liminar + contrato SEM garantia | 3–6 meses |
| Ação com liminar + contrato COM garantia | 4–8 meses |
| Ação sem liminar (rito ordinário) | 8–18 meses |
| Com recurso do inquilino | 12–30 meses |
Prevenção: o melhor remédio
A maioria dos despejos é evitável com uma boa seleção de inquilino. Antes de assinar o contrato:
- ✓Consulte o CPF: score de crédito, ações judiciais, protestos e histórico de despejo.
- ✓Exija renda de pelo menos 3x o valor do aluguel (comprovada com holerite, IR ou extrato bancário).
- ✓Escolha uma garantia (caução, fiador ou seguro fiança) — sem garantia o risco aumenta muito.
- ✓Inclua uma cláusula de rescisão por inadimplência e multa de 2% + juros de 1%/mês.
- ✓Emita e exija o recibo de pagamento todo mês — cria um histórico fácil de rastrear.
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Começar grátisPerguntas frequentes
Quantos meses de atraso são necessários para pedir o despejo?+
Tecnicamente, basta 1 mês de atraso. A Lei 8.245/91 (art. 9, III) permite ação de despejo por falta de pagamento a partir do primeiro mês não pago. Na prática, muitos locadores aguardam 2-3 meses e tentam acordo extrajudicial antes de acionar a Justiça.
O que é purgação da mora e quando o inquilino pode usar?+
Purgação da mora é o direito do inquilino de pagar toda a dívida (aluguel + multa + juros + custas) no prazo de 15 dias após ser citado na ação de despejo. Se ele pagar integralmente, o processo é extinto e ele continua no imóvel. Esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses no mesmo contrato.
Preciso de advogado para entrar com ação de despejo?+
Sim. Ações de despejo exigem representação por advogado, mesmo no Juizado Especial Cível (a causa tem que ser de até 40 salários mínimos para o JEC, mas o advogado ainda é obrigatório). Honorários médios variam de R$2.000 a R$6.000 dependendo da complexidade e da comarca.
É possível obter liminar de despejo sem garantia?+
Sim. A Lei 12.112/2009 facilitou a concessão de liminar quando o contrato não tem garantia locatícia (caução, fiador, seguro fiança). Nesses casos, o juiz pode deferir a liminar sem ouvir o réu, acelerando muito o processo. Com garantia, a liminar é mais difícil mas ainda possível.
Posso mudar a fechadura enquanto espero o despejo?+
Não. Isso é esbulho possessório e pode gerar ação penal contra o locador. Mesmo com vários meses de inadimplência, o locador não pode cortar água, luz, internet ou mudar fechaduras por conta própria. A retomada só é legal após decisão judicial e execução pelo oficial de justiça.