Sou Grande Locador?
A Reforma Tributária cria uma nova categoria de proprietário — o Grande Locador — sujeito a IBS, CBS, NFS-e e CNPJ obrigatório. Descubra em 30 segundos se você se enquadra.
Quantos imóveis você aluga atualmente?
Imóveis com contrato vigente, formal ou informal.
O que muda com a Reforma Tributária para quem aluga
1–3 imóveis e até R$240k/ano
- Somente Carnê-Leão/IR
- Sem IBS nem CBS
- Sem CNPJ obrigatório
- Regra igual à atual
4+ imóveis OU acima de R$240k/ano
- IBS + CBS sobre aluguel
- CNPJ obrigatório
- NFS-e municipal
- DIMOB obrigatório
Fonte: Lei Complementar 214/2025, NT 007/2026 (Ministério da Fazenda), Fenacon. As regulamentações específicas do Comitê Gestor do IBS ainda estão sendo publicadas. Consulte um contador para sua situação específica.
Perguntas frequentes
Quem é considerado Grande Locador na Reforma Tributária 2026?▾
De acordo com a Lei Complementar 214/2025 e a NT 007/2026 do Ministério da Fazenda, é Grande Locador a pessoa física que possua mais de 3 imóveis alugados OU aufira receita bruta anual de aluguel superior a R$240.000 (equivalente a R$20.000/mês em média). Quem se enquadrar deverá registrar CNPJ, emitir NFS-e e recolher IBS e CBS a partir de 2026.
Qual a alíquota de IBS e CBS sobre aluguel em 2026?▾
2026 é o ano de teste: CBS de 0,9% e IBS de 0,1%, totalizando 1,0%. No entanto, a base de cálculo é reduzida: aplica-se um redutor de 70% sobre a receita bruta, mais uma dedução adicional de R$600 por unidade locada por mês. A partir de 2027, as alíquotas plenas (estimadas em ~26,6%) entrarão progressivamente em vigor.
Proprietário com 1, 2 ou 3 imóveis precisa pagar IBS/CBS?▾
Não, desde que a receita anual também fique abaixo de R$240.000. Para esses proprietários, continua valendo apenas o Carnê-Leão mensal (IR Pessoa Física), que já existia antes da reforma.
O que é o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro)?▾
O CIB é um sistema criado pela Reforma Tributária que cruza dados de cartórios, IPTU e declarações fiscais para identificar proprietários de imóveis. Quem não declarar aluguel poderá ser autuado com multa de 75% + Selic sobre o valor sonegado.
Qual o prazo para registro como Grande Locador?▾
O prazo estimado para cadastro e regularização é julho de 2026. O Comitê Gestor do IBS ainda está finalizando as regulamentações específicas. Recomenda-se acompanhar o Diário Oficial e consultar um contador a partir do primeiro semestre de 2026.